Le Rôle de l’Agent Immobilier

Vous souhaitez acquérir ou vendre un bien immobilier ? L’agent immobilier est là pour faciliter et concrétiser rapidement votre projet, tout en effectuant son rôle de conseiller. Voici un petit résumé du rôle de l’agent immobilier vu par notre agence immobilière Mougins CENTURY 21 Coast & Country.

Certains sont tentés de se débrouiller seuls pour acheter ou vendre leur propriété mais avoir recours à une personne ayant compétences et expérience peut éviter bien des complications. Intermédiaire entre le vendeur et l’acheteur, l’agent immobilier est présent pour vous assister tout au long du processus, de la prise du bien à la vente à la finalisation de la transaction.

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2. 1. Pour le vendeur : l’estimation juste du prix et la signature du mandat de vente

La prise de contact entre une agence immobilière et un vendeur représente la première étape du processus de vente. Connaissant bien le marché et les biens comparables ayant étés vendus sur le secteur, l’agent est capable après une visite minutieuse du bien de fournir une estimation objective du prix de vente, et ainsi éviter un délai de vente trop long en cas de prix surévalué.

En cas d’accord sur l’estimation, le vendeur peut donc accepter de travailler avec l’agent immobilier. Un mandat est alors signé entre les deux parties : le vendeur, évoqué sous le nom de mandant, et l’agent immobilier sous le nom de mandataire. Les caractéristiques du bien, le prix de vente ainsi que le pourcentage des honoraires d’agence sont mentionnés. Les honoraires de transaction sont standardisés et s’élèvent à 6% TTC pour une transaction sur une villa ou un appartement, et 10% TTC sur un terrain. Que ce soit un mandat simple ou un mandat exclusif, les parties sont engagées pour une durée minimum de 3 mois. Passé ce délai, et sauf dénonciation, le mandat est reconduit pour une période d’un an au terme duquel il prendra automatiquement fin. Chacune des parties peut mettre fin au mandat par lettre avec accusé de réception, passée la période initiale et moyennant un préavis de 15 jours.

Le vendeur signe en premier les deux exemplaires du mandat (si par exemple Monsieur et Madame sont propriétaires alors ils doivent tous deux signer) qu’il envoie ensuite à l’agence immobilière. Une fois contresigné et enregistré dans son registre des mandats, l’agence renvoie un exemplaire du mandat au vendeur, et conserve le second dans ses fichiers.

Afin de faciliter la vente, à la prise du mandat certaines agences immobilières, dont CENTURY 21 Mougins, demandent au vendeur un dossier complet sur le bien : les diagnostics obligatoires, les premières pages du titre de propriété, les pièces d’identité du/des vendeur(s), la dernière taxe foncière, et les charges si le bien est en copropriété. L’agent prendra également note de toutes les caractéristiques du bien qu’il retranscrira ensuite dans son annonce. Ces informations seront ensuite visibles sur la vitrine de l’agence, sur son site web, ainsi que sur des sites d’annonces immobilières et des magazines/journaux d’annonces.

2. Pour l’acheteur : la présentation d’un ou de plusieurs biens à des acquéreurs potentiels

L’agent immobilier reçoit en permanence des demandes de clients à la recherche d’un bien immobilier par le biais de l’un de ses nombreux supports de communication. Son rôle est alors de les aider à bien définir leur recherche en se basant sur des critères tels que le type de bien recherché (maison de campagne, maison de ville, appartement penthouse, appartement rez de jardin…), le budget maximum, la localisation, le nombre de chambres, la vue (mer, campagne, jardin, …), la superficie du bien/terrain/terrasse, etc. Cette étape est très importante dans le processus d’achat. Bien qu’au début de la recherche les clients ne soient souvent pas très décidés, ils ont tout de même une première idée de ce qu’ils recherchent. C’est au fur et à mesure des visites que les critères les plus importants, voir indispensables, émergent.

Après sélection des biens à visiter, l’agent immobilier organise le planning des visites. Si certains biens visités suscitent l’intérêt du client acheteur potentiel, alors il demandera très certainement une re-visite du ou des biens afin de faire son choix.

3. L’offre d’achat et la négociation entre les parties

Une fois le choix de l’acheteur arrêté, il fera une proposition par écrit à l’agent immobilier en mentionnant s’il aura recours à un emprunt ou non. Ceci est très important et peut devenir un élément clés de la négociation (s’il n’y a pas de clause suspensive d’obtention d’un prêt immobilier, cela limite le risque de non aboutissement d’une vente).

L’agent transmettra ensuite la proposition au vendeur. Il a pour obligation de transmettre toute offre qu’on lui communique, même si celle-ci est bien inférieure au prix demandé. Le vendeur a alors trois choix : il peut accepter l’offre au prix proposé, faire une contre-offre, ou refuser l’offre s’il la juge trop basse. L’agent immobilier intervient pour gérer la négociation et faire en sorte que le vendeur et l’acheteur s’entendent sur un prix. Une fois les deux parties d’accord sur ledit prix, il est alors possible de passer à la rédaction du compromis de vente, où les modalités et conditions de la vente sont examinées.

Force est de constater que dans le climat économique actuel, nombreux agents travaillent aujourd’hui en collaboration avec d’autres agences. Il n’est pas rare qu’une agence présente le client acheteur à une autre agence représentant le client vendeur.

4. Le compromis de vente

Notre agence immobilière recommande toujours de faire rédiger le compromis par un notaire, afin d’éviter tout contentieux. Dans la mesure du possible nous recommandons également que le notaire du vendeur et de l’acheteur soit différent, afin qu’une double vérification soit effectuée, et que les intérêts de chacun soient défendus le plus objectivement possible.

L’acquéreur est redevable des frais d’acte appelés plus communément (et à tort !) « frais de notaire ». Ceux-ci tournent généralement autour des 7,5% pour des biens anciens.

Outre le prix de vente, il est important de vérifier que la description du bien correspond, de regarder les servitudes, et de porter une attention particulière aux diagnostics donnant des informations sur l’état du bien par rapport aux normes actuelles.

A la signature du compromis, un dépôt de garantie, généralement entre 5% et 10% du prix d’achat, doit être versé par l’acquéreur sur le compte séquestre de son notaire. Une fois le compromis signé par les deux parties, l’acquéreur dispose d’une période de réflexion de 10 jours, où il peut décider de se rétracter tout en conservant son acompte. Le vendeur est quant à lui d’ores et déjà engagé.

L’agent immobilier accompagne ses clients aux rendez-vous chez le notaire.

5. L’acte de vente

Il faut compter entre deux et trois mois après la signature du compromis pour rassembler la totalité des documents nécessaires à la signature de l’acte définitif. C’est seulement une fois l’acte authentique signé que l’acquéreur devient officiellement propriétaire du bien, après paiement du reliquat et remise des clés par le vendeur. Le notaire donne à l’acquéreur une attestation de propriété en attendant de recevoir l’acte définitif dument enregistré (quasiment 1 an plus tard !).

6. L’après transaction

L’agent immobilier peut aussi aider dans toutes les démarches post acquisition/vente immobilière. Notre agence immobilière CENTURY 21 Mougins propose ainsi à ses clients (surtout étrangers !) d’effectuer les transferts de contrat d’électricité – eau – internet, la mise en contact avec des entreprises locales pour la réalisation de travaux, ou l’entretien de leur nouveau bien immobilier.